Columna de opinión Gonzalo Fuenzalida

Red El Mercurio publica columna de opinión de Gonzalo Fuenzalida sobre nueva ley de arrendamiento

Ley Devuélveme mi casa: la reivindicación del derecho a la propiedad

  • Entre julio y agosto se presentaron 1.424 demandas al alero de la nueva ley de arrendamiento, siendo las regiones Metropolitana, Valparaíso y Biobío las que concentran el mayor número.
La ley Devuélveme mi casa entró en vigencia el 30 de junio de este año. A meses de la implementación de esta normativa, de la que fui autor cuando fui diputado, junto al senador Matías Walker, puedo hacer una evaluación positiva, ya que llega a solucionar un problema que aquejaba a miles chilenos que hasta hoy no encontraban respuesta efectiva en el sistema, y de lo que da cuenta las cifras del Poder judicial.

Las demandas ingresadas por término de contrato de arrendamiento por no pago hasta abril de este año (antes de la nueva ley) era de 4.370 en tribunales de todo Chile, con tan solo 15 sentencias entre enero y abril de 2022, todas arrastradas de juicios anteriores. Es más, el tiempo en dictar sentencia en primera instancia oscilaba entre 156 a 300 días y en las cortes de apelaciones la sentencia se demoraba en ser alegada y fallada seis meses.

Todos esos plazos incluían procedimientos legales y trámites engorrosos poco efectivos como demanda, audiencias, rendición de pruebas, resoluciones, sentencia. Hoy en solo 10 días y con una solo una demanda, el afectado puede recuperar su propiedad.

Pero qué ha pasado estos meses. Según el Poder judicial, solo entre julio y agosto se presentaron 1.424 demandas al alero de la nueva ley de arrendamiento, siendo las regiones Metropolitana, Valparaíso y Biobío las que concentran el mayor número, seguidas por las ciudades La Serena, Rancagua, Talca, Temuco, Antofagasta. Y el promedio de resolución de los casos, alcanza entre los 30 y 40 días.

Sin duda, los beneficios son evidentes en términos de tiempo y burocracia, y a eso se suma que hoy los propietarios no solo pueden acogerse a esta ley por deudas de arrendamiento, también aplica para deudas de servicios básicos como luz, agua y gas y gastos comunes.

Claramente hemos logrado resolver años de infructuosos trámites, que no solo implicaban tiempo, sino que también el desgaste emocional y económico de los afectados. Pero el tema es más profundo, con esta ley se han reivindicado los derechos de los propietarios, vulnerados sistemáticamente por arrendatarios abusivos. Es por eso que hoy sentimos que hemos cumplido con ellos, con quienes el Estado tenía una deuda desde hace mucho tiempo.

No olvidemos que la mayoría de quienes adquieren una propiedad lo hacen con los ahorros, producto del esfuerzo de toda una vida de trabajo. Solo nos queda esperar que los beneficios de esta ley lleguen a muchas personas, pero para eso debemos difundir e informar sobre ella y esa es la tarea.

Fuente: Crónica de Chillán, El Mercurio de Calama, El Mercurio de Antofagasta, El Llanquihue, El Diario de Atacama, El Austral el Diario de Osorno.
Gonzalo Fuenzalida

Gonzalo Fuenzalida: “Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días”

Ocupante alega que no tiene trabajo ni a dónde ir. Arrendador puso demanda, pero carece de pruebas que vinculen la existencia de un alquiler.

En 2019, el constructor civil Fernando Hidalgo (34) adquirió un departamento como inversión en Quinta Normal. Ese mismo año le hizo un contrato de arriendo a una pareja. Más adelante se separarían, quedándose solo la mujer en el inmueble. Meses después, la arrendataria le pidió autorización para subalquilar una de las habitaciones, pues se le hacía difícil pagar. Por su buen comportamiento, Hidalgo accedió. En agosto de 2020 le informa que abandona la propiedad. Y es ahí cuando se genera el problema.

Cuando faltaban pocos días para la fecha de entrega, le comenta que su subinquilina todavía no encontraba un lugar para hospedarse. ‘Acepté que se quedara por un mes más mientras buscaba otro departamento. Me dijo que estaba con su hijo pequeño y no tenía amigos ni familia en Santiago’, relata el propietario.

La mujer le pagó solo el mes de septiembre. Al mes siguiente, abonó solo una parte y después de eso, nunca más pagó.

‘Se negó a entregar el departamento, ya que decía que no tenía dónde ir y que no tenía trabajo. Me debe como $4.500.000 por los 11 meses de arriendo. No le hice contrato en su momento porque mi idea nunca fue arrendarle. Pensé que sería ese mes y luego se iría. Confié en su palabra’, señala.

El constructor civil contrató los servicios del estudio jurídico Chao Arrendatarios, especialistas en estos temas.

‘Entregué información al tribunal de las transferencias que me hizo y de las conversaciones vía WhatsApp. Pero el juez dijo que las pruebas no eran suficientes como para comprobar un vínculo entre arrendador y arrendatario’, describe el afectado.

Como muchos inversionistas, su idea era que el dividendo del hipotecario fuera pagado con el arriendo de la propiedad. Pero hoy ese dinero sale de su bolsillo.

‘El artículo 20 de la nueva ley de arriendo (conocida como Devuélveme mi casa) establece que cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. Por eso es importante que haya un contrato por escrito’, explica José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico que tomó el caso.

Iniciaron con un procedimiento monitorio, que es un juicio exprés, que permite recuperar la casa en pocos días. En ese caso se desechó la demanda, ya que los comprobantes de transferencia eran por distintos montos. No pudo acreditar tres meses de pago, ya que solo abonó dos y el segundo en varias cuotas. Ahora iniciaron un juicio declarativo, que es el proceso sumario tradicional, donde citan a una audiencia con testigos y el procedimiento suele ser un poco más largo.

‘En este proceso participan testigos que no pueden ser familiares ni cercanos (amigos). Vecinos podrían declarar’, especifica.

Los comprobantes
Gonzalo Fuenzalida, abogado de Devuélveme mi casa, firma jurídica especializada en la temática, dice que el contrato de arriendo no es solemne, ya que la misma ley dice que puede hacerse de palabra.

‘La norma establece las formas de demostrar que había una relación. Un pago puede evidenciar un vínculo. Lo aconsejable es que sea siempre por escrito. Cuando se generan los problemas de no pago siempre va a ser más fuerte presentar un contrato escrito. Eso va a proteger al dueño cuando necesite desalojar al ocupante’, indica.

‘El arriendo por escrito garantiza que hay un plazo para pagar la renta, establece obligaciones con gastos comunes y fija los límites de los arreglos que se pueden hacer,
comproban como también advierte que estos tienen que contar con la autorización del dueño. Hay una serie de normas que cuando están establecidas por escrito pueden evitar problemas entre el arrendador y arrendatario’, expone.

Concuerda Víctor Briceño, jurista de Arcó Abogados: ‘Muchas personas cometen el error de arrendar su propiedad sin contrato a familiares, amigos o conocidos. El problema que se origina es que en un juicio es difícil acreditar la existencia de un arriendo (en caso de que haya problemas). Por eso es importante tener el respaldo de pagos mensuales de rentas, conversaciones de chat o correos electrónicos que permitan demostrar el vínculo’.

-¿Y si el arrendatario pagó en efectivo?
-En ese caso es casi imposible demostrar la existencia del arriendo, advierte Fuenzalida.

Por último, el abogado destaca que la ley Devuélveme mi casa es un procedimiento más rápido para resolver estos casos.

‘Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días. Si no lo hacen, el deudor tendrá un plazo de 30 o 40 días para ser desalojado por la fuerza pública’, resume.

Fuente: LUN
Gonzalo Fuenzalida

Aumentan demandas por Ley Devuélveme mi casa por deudas en gastos comunes y servicios básicos

El alza de los gastos comunes y las deudas en servicios básicos han impactado en el número de demandas, ambas causales de la nueva ley para pedir la restitución de la propiedad de arrendatarios incumplidores.

Según los analistas de Devuelvememicasa.com el no pago de los gastos comunes y de servicios básicos como luz, agua o gas son causales que contempla la nueva de ley de arriendo denominada Devuélveme mi casa para exigir la restitución de la propiedad. Por esta razón, el alza en la morosidad en estas cuentas impacta directamente en el aumento de demandas para recuperar la propiedad.

Para el ex diputado Gonzalo Fuenzalida, abogado y uno de los autores de esta ley, el incluir estas causales reivindica los derechos de los propietarios, vulnerados día a día por arrendatarios abusivos. “Los beneficios de esta nueva ley es precisamente que no solo aplica en casos de no pago de arriendo, sino que también se agregan las deudas de gastos comunes o servicios básicos, así como también las denominadas casas ocupas. Y eso es gran paso para los propietarios que se veían angustiados porque muchas veces se encontraban con estas deudas sin tener opción de resolver el conflicto y con casas tomadas sin apoyo alguno para recuperarlas”.

Para el abogado, el alza de las demandas responde al aumento del costo de la vida. “El costo de la vida ha generado dificultades económicas, que han hecho que las personas privilegien gastos por sobre otros, incluso, muchas veces incurriendo en deudas o morosidad en sus pagos. Por eso las deudas de gastos comunes y de servicios básicos como el agua han hecho que la gente quiera recuperar sus propiedades y no seguir acumulando deudas que en muchos casos llegan a cifras millonarias”.

Fuenzalida explica que en la práctica las personas reciben sus pagos mensuales del arriendo, pero cuando el arrendador deja la propiedad se dan cuenta que hay deudas impagables en gastos comunes o en cuentas de servicios básicos. Por eso, es importante y recomienda que siempre se esté constatando del pago de estos gastos. “Cuando incluimos estas dos causales en la ley fue precisamente pensando en que hay una deuda soterrada, que muchas veces dejaba en peor situación al propietario y por eso se consideró en la ley Devuélveme mi casa”.

Finalmente, el abogado señaló que es importante que “las personas hagan valer su derecho al alero de la ley Devuélveme mi casa y que soliciten la restitución de su propiedad, incluso si hay deudas de solo un mes. La idea es que esta ley los favorezca, sobre todo pensando que muchas veces la propiedad, que puede ser casa, departamento, local comercial o bodega, representa la inversión de toda una vida”.

Fuente: El Calbucano

Ley Devuélveme mi casa

Conoce la nueva Ley de Arriendo 2022: “Devuélveme mi casa”

La Ley Nº 21.461, llamada popularmente “Ley de arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa” le está cambiando la cara a los arrendatarios morosos, pero, especialmente, a los propietarios de inmuebles, gracias a que hace más expeditos los trámites para desalojar a quienes no pagan el arriendo.

Hace un mes se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley sobre Arrendamiento de Bienes Raíces, conocida también como “Ley de Arriendo” o “Ley Devuélveme mi casa”, norma que permite que los propietarios de viviendas y departamentos recuperen sus inmuebles en tiempo récord, cuando los arrendatarios están morosos.

El trámite se puede hacer muy fácilmente si el contrato de arriendo se firmó con firma electrónica, a través de plataformas como FirmaVirtual; o, incluso, si el contrato es solo de palabra, con el apoyo jurídico adecuado.

Las modificaciones a la Ley de Arriendo de Bienes Raíces le devolvieron la sonrisa a los propietarios que ya la están utilizando, para recuperar los inmuebles que cayeron en manos de arrendatarios que nunca más les pagaron el arriendo y que se niegan a salir de la vivienda.

“Impulsé la Ley de Arriendo ‘Devuélveme mi casa’ porque no podíamos seguir permitiendo abusos a la gente trabajadora, personas que con el fruto de su trabajo habían conseguido sus propiedades y que, ahora, quedan en manos de arrendatarios abusivos. Era necesario reivindicar esos derechos y devolverles sus ingresos y su dignidad. Meses y años luchando sin resultados es injusto, por eso es que avanzamos en esta ley de arriendo”, explicó el ex diputado Gonzalo Fuenzalida, promotor de este importante cambio normativo.

La Ley de Arriendo 21.461 introdujo varias modificaciones que permiten que el arrendador recupere el inmueble en el corto plazo, en caso de que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado la propiedad para su uso. Además, considera un procedimiento judicial monitorio para disminuir los tiempos de tramitación de los juicios donde se demande por el cobro de rentas, consumo domiciliario y la restitución de la propiedad.

“Esta nueva ley viene a fortalecer a la parte arrendadora, que se había visto en desventaja ante las garantías que la Ley 18.010 había establecido en beneficio de la parte arrendataria”, explicó el abogado inmobiliario, Pablo Cerón, asesor de FirmaVirtual, la startup apoyada por Corfo y UDD Ventures que permite firmar contratos de arriendo 100% online.

Según Gonzalo Fuenzalida, luego de la puesta promulgación de la norma, el 30 de junio, en menos de un mes mucha gente comenzó a recuperar sus propiedades, es decir, en un tiempo impensado, si se compara con lo que que sucedía en el pasado. “Esta tranquilidad ha llegado de manera rápida. Por eso, es importante que las personas se informen y procedan a hacer este procedimiento”, agregó el ex parlamentario.

¿Qué dice la nueva “Ley de Arriendo” 2022? – 5 Factores claves

Entre las modificaciones de la Ley de Arriendo de Bienes Raíces, se incluye la restitución anticipada de la propiedad arrendada y el procedimiento judicial monitorio, que se detalla oficialmente de la siguiente forma:

1. Restitución anticipada de la propiedad arrendada: permitirá que el arrendador recupere el inmueble, objeto del contrato, antes de que el juicio termine.

  • Sólo procede en caso de que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado para su uso, la propiedad que ha sido entregada en arrendamiento.
  • La demanda tiene que haber sido notificada al arrendatario antes de solicitar la restitución anticipada.
  • El arrendador (demandante) debe aportar pruebas al juez, para acreditar la destrucción o inutilización de la propiedad arrendada, fotografías, testigos, otros medios de prueba.
  • La solicitud debe hacerla el demandante (arrendador)
  • Si el arrendatario (demandado) no hace entrega voluntaria del inmueble, se ordenará el auxilio de la fuerza pública para hacer el lanzamiento.
  • Si el tribunal rechaza la demanda presentada por el arrendador y se ha ordenado la restitución anticipada del inmueble, el arrendador podría ser demandado por el arrendatario por los perjuicios causados.

2. Procedimiento judicial monitorio: disminuye los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento.

  • Es un procedimiento judicial breve para demandar el cobro de rentas, consumos domiciliarios (luz, agua, gas, gastos comunes, etc.) y la restitución de la propiedad.
  • Notificada la demanda, el deudor tiene 10 días dentro de los cuales puede:
    • Pagar la deuda, intereses y costas
    • Oponerse a la demanda
    • No presentarse en el juicio
  • Si el arrendatario no paga, no comparece en el juicio o no se opone, el juez acogerá la demanda y ordenará el pago de lo adeudado y el desalojo del arrendatario y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
  • Si el arrendatario se opone a la demanda:
    • Deberá hacerlo por escrito.
    • Tendrá que señalar los medios de prueba con los que acreditará la oposición.
  • ¿Qué hace el juez si hay oposición del arrendatario?
    • La rechaza y lo condena al pago de la deuda y al desalojo de la propiedad; o, bien la acoge, por lo que termina el procedimiento monitorio y debe iniciarse un nuevo juicio que tiene una tramitación más extensa.

Además, la “Ley de Arriendo” 2022, incorpora otros aspectos que son importantes tanto para el arrendatario como para quien arrienda:

3. Contrato de arrendamiento verbal: acuerdo entre arrendador y arrendatario que especifica el inmueble que se arrendará, el valor de la renta, el plazo de duración del arriendo y otros datos relevantes. Se presumirá que la renta es la que consta en los comprobantes de pago entregados, transferencias u otro medio de pago escrito. Si no hay comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.

4. Contrato de arrendamiento por escrito: es el documento en que constan los términos acordados entre arrendador y arrendatario. Incluye las firmas de arrendador y arrendatario y la protocolización notarial que puede solicitarse a domicilio en firmavirtual.legal, sin importar que las partes vivan en ciudades distintas. Se recomienda que en el contrato quede acreditada la calidad de propietario del arrendador, que le permite ceder el uso del inmueble al arrendatario.

5. Juicios sobre comodato precario y precario: se aplica el procedimiento monitorio (tramitación más breve que la actual). Estos juicios buscan sólo recuperar una propiedad que se encuentra actualmente ocupada por un tercero. La ocupación se puede basar en mera tolerancia del dueño o en un contrato que fija un plazo para la devolución. Según el abogado Pablo Cerón, para resolver este tipo de conflictos entre arrendador y arrendatario, se incorporan nuevas herramientas en la legislación como por ejemplo: “la restitución del inmueble arrendado en menor plazo, de forma más simple y con auxilio de la fuerza pública de ser necesario, comenta.

Nueva Ley de Arriendodónde y cómo denunciar a un arrendatario moroso

La nueva “Ley de Arriendo” 2022: Para poder hacer una denuncia por mora o daños a la propiedad, lo primero que se debe hacer es reunir antecedentes y documentos que acrediten el motivo de la denuncia. Esto puede ser vía contrato de arrendamiento, si es que consta por escrito; boleta de servicios básicos impagos o comprobante de deuda de dichos servicios; recibos de pago de renta de arrendamiento; listas de testigos, que no pueden ser familiares; nombre completo de la persona demandada, su domicilio y su profesión u oficio.

Luego de esto, es necesaria la asesoría y defensa por parte de una o un abogado en esta materia, para que realice la tramitación del juicio. En caso de pertenecer a grupos socioeconómicos definidos como vulnerables, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ), puede ayudar con el patrocinio de un abogado y la tramitación del juicio. Pero también se puede realizar el trámite de manera privada, contratando a un abogado especialista o alguna empresa que esté centrada en este tipo de procedimientos, como devuelvememicasa.com.

¿Qué te parece nuestro artículo? ¿Cuál es tu experiencia como arrendatario o arrendador? ¿Qué te parece esta nueva ley de arriendo? Por favor compártenos tu opinión y experiencia.

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