El Noticiero de T13 estuvo investigando y revisando algunos de los casos de Devuelvememicasa.com, como el de Marcelo Carreño y Jeremías Canales.
Conoce, a través de las declaraciones de nuestra gerenta legal, Carolina Moncada, los detalles de la nueva ley Devuélveme mi casa y cómo desde nuestra oficina de abogados damos respuesta a tu problemática.
Fuente: Canal 13
‘Me empezó a decir que no le alcanzaba. Me puse en sus zapatos y le di la chance de ir pagando los tres meses de arriendo en cuotas: lo pactamos en nueve. En 2021 nuevamente se atrasó y no alcanzó a pagarme ni la mitad de la deuda de 2020; volvimos a renegociar. Lo que yo no sabía era que en 2021 no cortaban la luz ni el agua por no pago, nunca me fijé si él había cancelado esas cuentas. Cuando revisé, no había pagado nunca’, cuenta. Carreño cuenta que le dio varias oportunidades para ponerse al día, pero nunca pagó nada por completo. Los primeros meses del 2022 tampoco los pagó. ‘En marzo le advertí que si no me podía pagar el arriendo, se tenía que ir. Me decía que tenía que pagar sus cosas y yo le contestaba que no era mi problema. Nuevamente llegamos a un acuerdo. Sacamos las cuentas de cuánto me debía y me dijo que me iba a abonar adicional al arriendo $100.000 todos los meses. Pero otra vez no pagó.
Me quedó debiendo más de $2.000.000 ($1.800.000 de arriendo, $480.000 de luz y $400.000 de agua)’, señala. En junio se publicó la Ley Devuélveme mi Casa y no dudó en demandarlo. Le advirtió que iba a judicializar el caso, por lo que el arrendatario abonó $400.000 para que no lo echaran de la propiedad. Sin embargo, Carreño decidió seguir con la demanda. El 7 de septiembre se ingresó y el 6 de octubre el tribunal la acogió, ordenando la notificación. Ese mismo mes el inquilino prefirió huir sin ponerse al día con su deuda.
La mitad ha escapado
Lo que hemos visto hasta ahora es que gran parte de los demandados se arranca cuando el tribunal ordena el lanzamiento. Como van a ser desalojados por la fuerza pública, huyen en esa etapa. Es muy difícil que un caso termine en lanzamiento. En muy pocas ocasiones el arrendatario paga todo lo que debe.
La abogada Carolina Moncada, del estudio jurídico Devuélveme Mi Casa explica que han ingresaron 150 demandas y la mitad de los arrendatarios escapó antes de que llegara la policía, liberando la propiedad, pero dejando cuantiosas deudas.
‘La nueva norma no se hace cargo de la forma en cómo se podría recuperar los montos adeudados. Si la persona arranca, la propiedad queda con deuda de servicios básicos, gastos comunes y de arriendos. Uno podría seguir con el cobro tradicional, que es embargar bienes, pero nos encontramos con la dificultad de que nos sabemos dónde se fue la persona, no tenemos su domicilio. Además, el que no paga la renta es muy difícil que tenga para pagar cuantiosas deudas. Cuando el moroso se arranca, se va con todo. Es muy difícil recuperar el dinero, creo que la ley pudo hacer algo más. Por eso es importante que los contratos de arriendo tengan un aval o codeudor solidario’, remarca.
Los plazos
‘Una vez que ingresa la demanda, el tribunal demora unos 15 días en promedio en acogerla. Hay tribunales que son más mateos y tardan una semana. Luego, el juez ordena que se notifique la demanda y el receptor se toma entre diez y 15 días para hacerlo.
Desde que se notifica, empieza a correr el plazo de diez días corridos para que el arrendatario se presente al tribunal y pague lo que se demanda. Si pasan esos diez días y no paga, se notifica el lanzamiento con fuerza pública’, explica la abogada Moncada. Dice que en la mayoría de los casos se puede recuperar la propiedad en 45 a 60 días hábiles. ‘La regla general es que los arrendatarios no pagan las deudas. Salvo excepciones, muchos huyen’, admite.
-¿Cuál es la ventaja de esta ley?
-Que la discusión es una sola: si el arrendatario va a pagar o no. No tiene audiencia testimonial ni de pruebas. Si no paga, debe restituir la propiedad. Lo que debe presentar el demandante es el contrato de arriendo y las cuentas de la propiedad de consumo habitacional y/o gastos comunes y, por supuesto, la deuda en arriendo. La carga de probar que pagó la tiene el arrendatario, ya no la tiene el arrendador como la tenía en el juicio tradicional. Si eres arrendador y dices que tal persona me debe tanto y el arrendatario dice que pagó, debe acompañar los comprobantes. El juicio es mucho más sencillo.
Romina Sáez aún no se recupera de los golpes que recibió en marzo, cuando encaró a los arrendatarios que le adeudaban dos meses de arriendo. La abogada, contadora y exfigura del programa de TV ‘Mekano’ acudió con su madre a pedirles que abandonaran su propiedad ubicada en la comuna de San Joaquín, el diálogo pasó a la violencia y hoy es una causa criminal en manos de la Fiscalía Sur.
Casos como el de Sáez abundan en Chile, por eso se creó esta nueva legislación, que da al moroso un plazo de diez días corridos contados desde la notificación para pagar, defenderse o entregar la propiedad; de lo contrario el juez ordena el lanzamiento del demandado en un plazo no superior a diez días.
Los especialistas en lanzamientos evitan a toda costa tocar la puerta del deudor, pues no saben cómo será su reacción. A continuación, los pasos que siguen para sacarlos de la propiedad.
Paso a paso
Identifique las deudas. El primer paso, dice Carolina Moncada, abogada del estudio jurídico Devuélveme mi Casa, es identificar cuáles son las deudas que tiene el arrendatario.
‘Si hay morosidad en el arriendo, hay que revisar qué otras cuentas registran deudas. Puede ser en la web de cada compañía de servicios, con la dirección de su propiedad puede ver cuál es el número del cliente y verificar el estado de la deuda. Los gastos comunes los tiene que averiguar con la administración del condominio’, asegura.
Relea el contrato. Lo segundo es revisar bien las cláusulas del contrato firmado.
‘En los contratos de arriendos por lo general se incluye la obligación de cumplir con el pago al día de las cuentas de consumo habitacional y de los gastos comunes’, indica la jurista.
Si el acuerdo fue de palabra y no hay contrato, cosa frecuente cuando el arrendatario es un amigo o un familiar, Moncada recomienda recopilar todos los antecedentes que acrediten que alguna vez el arrendatario pagó algo.
‘Los comprobantes de transferencia electrónica son muy importantes. Cuando se hace la transferencia electrónica queda el nombre de la persona. En el caso de los famosos depósitos de Caja Vecina no indican el nombre, solo el RUT. Es difícil ese tipo de antecedente como medio de prueba. Los WhatsApp o medios electrónicos de comunicación sirven para acreditar la relación, pero siempre deben ir acompañados de comprobantes de transferencia electrónica’, añade la especialista.
‘Los tribunales siguen exigiendo que haya un contrato por escrito. Cuesta mucho que acojan demandas cuando no hay un contrato. Las pruebas tienen que justificar que hubo una relación contractual’, enfatiza.
Comunique las medidas. Una vez reunida la información de la deuda y de las cláusulas incumplidas, debe haber una comunicación con el arrendatario.
‘La conversación puede ser a través de correo electrónico, WhatsApp, llamada telefónica o carta certificada. No es necesario ir personalmente. En la comunicación usted expresa que le deben tanto y que de acuerdo a la cláusula equis del contrato, está obligado a pagar’, señala Moncada. ‘Lo bueno de hacerlo por escrito es que hay una fecha del correo y va a quedar un antecedente de lo que se mandó. La gracia de las cartas certificadas es que garantizan fecha de envío y recepción’.
Demande. ‘Si no hubo respuesta a esa carta, a ese llamado, o incluso si habló y le dijo que le pagaría en tal fecha y no lo hizo, la recomendación es no esperar ni un día más y demandar. Estamos hablando de arrendatarios que llevan meses con deudas, darles más plazo para pagar es aumentar más la deuda’, justifica Moncada.
Fuente: LUN
A raíz del caso de Juan Pablo Queraltó, quien recurrió a Devuelvememicasa.com, la abogada Carolina Moncada, asesoró al comunicador y contó que interpusieron una demanda por la nueva ley hace un mes y medio y justo cuando estaban cumpliendo con lo ordenado por el tribunal, la arrendataria se acercó para regularizar la situación contractual. “El juicio lo tenemos en suspensión. Si la arrendataria no paga, se reactivará el juicio”, señaló Moncada.
¿Por qué es importante contar con la copia del contrato?
Para la abogada, “al momento de querer interponer una demanda es relevante porque acredita su existencia y lo acordado en el mismo. Si no lo tiene es importante tener comprobantes que acrediten el pago mensual del arriendo a través de transferencias bancarias donde figure el nombre del arrendatario. También puede acompañar con otros documentos que acrediten su existencia (mails, chats de WhatsApp), lo que quedará a criterio del juez si los antecedentes adjuntados en la demanda son suficientes para acreditar la existencia del contrato'”.
Fuente: LUN
En 2019, el constructor civil Fernando Hidalgo (34) adquirió un departamento como inversión en Quinta Normal. Ese mismo año le hizo un contrato de arriendo a una pareja. Más adelante se separarían, quedándose solo la mujer en el inmueble. Meses después, la arrendataria le pidió autorización para subalquilar una de las habitaciones, pues se le hacía difícil pagar. Por su buen comportamiento, Hidalgo accedió. En agosto de 2020 le informa que abandona la propiedad. Y es ahí cuando se genera el problema.
Cuando faltaban pocos días para la fecha de entrega, le comenta que su subinquilina todavía no encontraba un lugar para hospedarse. ‘Acepté que se quedara por un mes más mientras buscaba otro departamento. Me dijo que estaba con su hijo pequeño y no tenía amigos ni familia en Santiago’, relata el propietario.
La mujer le pagó solo el mes de septiembre. Al mes siguiente, abonó solo una parte y después de eso, nunca más pagó.
‘Se negó a entregar el departamento, ya que decía que no tenía dónde ir y que no tenía trabajo. Me debe como $4.500.000 por los 11 meses de arriendo. No le hice contrato en su momento porque mi idea nunca fue arrendarle. Pensé que sería ese mes y luego se iría. Confié en su palabra’, señala.
El constructor civil contrató los servicios del estudio jurídico Chao Arrendatarios, especialistas en estos temas.
‘Entregué información al tribunal de las transferencias que me hizo y de las conversaciones vía WhatsApp. Pero el juez dijo que las pruebas no eran suficientes como para comprobar un vínculo entre arrendador y arrendatario’, describe el afectado.
Como muchos inversionistas, su idea era que el dividendo del hipotecario fuera pagado con el arriendo de la propiedad. Pero hoy ese dinero sale de su bolsillo.
‘El artículo 20 de la nueva ley de arriendo (conocida como Devuélveme mi casa) establece que cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. Por eso es importante que haya un contrato por escrito’, explica José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico que tomó el caso.
Iniciaron con un procedimiento monitorio, que es un juicio exprés, que permite recuperar la casa en pocos días. En ese caso se desechó la demanda, ya que los comprobantes de transferencia eran por distintos montos. No pudo acreditar tres meses de pago, ya que solo abonó dos y el segundo en varias cuotas. Ahora iniciaron un juicio declarativo, que es el proceso sumario tradicional, donde citan a una audiencia con testigos y el procedimiento suele ser un poco más largo.
‘En este proceso participan testigos que no pueden ser familiares ni cercanos (amigos). Vecinos podrían declarar’, especifica.
Los comprobantes
Gonzalo Fuenzalida, abogado de Devuélveme mi casa, firma jurídica especializada en la temática, dice que el contrato de arriendo no es solemne, ya que la misma ley dice que puede hacerse de palabra.
‘La norma establece las formas de demostrar que había una relación. Un pago puede evidenciar un vínculo. Lo aconsejable es que sea siempre por escrito. Cuando se generan los problemas de no pago siempre va a ser más fuerte presentar un contrato escrito. Eso va a proteger al dueño cuando necesite desalojar al ocupante’, indica.
‘El arriendo por escrito garantiza que hay un plazo para pagar la renta, establece obligaciones con gastos comunes y fija los límites de los arreglos que se pueden hacer,
comproban como también advierte que estos tienen que contar con la autorización del dueño. Hay una serie de normas que cuando están establecidas por escrito pueden evitar problemas entre el arrendador y arrendatario’, expone.
Concuerda Víctor Briceño, jurista de Arcó Abogados: ‘Muchas personas cometen el error de arrendar su propiedad sin contrato a familiares, amigos o conocidos. El problema que se origina es que en un juicio es difícil acreditar la existencia de un arriendo (en caso de que haya problemas). Por eso es importante tener el respaldo de pagos mensuales de rentas, conversaciones de chat o correos electrónicos que permitan demostrar el vínculo’.
-¿Y si el arrendatario pagó en efectivo?
-En ese caso es casi imposible demostrar la existencia del arriendo, advierte Fuenzalida.
Por último, el abogado destaca que la ley Devuélveme mi casa es un procedimiento más rápido para resolver estos casos.
‘Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días. Si no lo hacen, el deudor tendrá un plazo de 30 o 40 días para ser desalojado por la fuerza pública’, resume.
El alza de los gastos comunes y las deudas en servicios básicos han impactado en el número de demandas, ambas causales de la nueva ley para pedir la restitución de la propiedad de arrendatarios incumplidores.
Según los analistas de Devuelvememicasa.com el no pago de los gastos comunes y de servicios básicos como luz, agua o gas son causales que contempla la nueva de ley de arriendo denominada Devuélveme mi casa para exigir la restitución de la propiedad. Por esta razón, el alza en la morosidad en estas cuentas impacta directamente en el aumento de demandas para recuperar la propiedad.
Para el ex diputado Gonzalo Fuenzalida, abogado y uno de los autores de esta ley, el incluir estas causales reivindica los derechos de los propietarios, vulnerados día a día por arrendatarios abusivos. “Los beneficios de esta nueva ley es precisamente que no solo aplica en casos de no pago de arriendo, sino que también se agregan las deudas de gastos comunes o servicios básicos, así como también las denominadas casas ocupas. Y eso es gran paso para los propietarios que se veían angustiados porque muchas veces se encontraban con estas deudas sin tener opción de resolver el conflicto y con casas tomadas sin apoyo alguno para recuperarlas”.
Para el abogado, el alza de las demandas responde al aumento del costo de la vida. “El costo de la vida ha generado dificultades económicas, que han hecho que las personas privilegien gastos por sobre otros, incluso, muchas veces incurriendo en deudas o morosidad en sus pagos. Por eso las deudas de gastos comunes y de servicios básicos como el agua han hecho que la gente quiera recuperar sus propiedades y no seguir acumulando deudas que en muchos casos llegan a cifras millonarias”.
Fuenzalida explica que en la práctica las personas reciben sus pagos mensuales del arriendo, pero cuando el arrendador deja la propiedad se dan cuenta que hay deudas impagables en gastos comunes o en cuentas de servicios básicos. Por eso, es importante y recomienda que siempre se esté constatando del pago de estos gastos. “Cuando incluimos estas dos causales en la ley fue precisamente pensando en que hay una deuda soterrada, que muchas veces dejaba en peor situación al propietario y por eso se consideró en la ley Devuélveme mi casa”.
Finalmente, el abogado señaló que es importante que “las personas hagan valer su derecho al alero de la ley Devuélveme mi casa y que soliciten la restitución de su propiedad, incluso si hay deudas de solo un mes. La idea es que esta ley los favorezca, sobre todo pensando que muchas veces la propiedad, que puede ser casa, departamento, local comercial o bodega, representa la inversión de toda una vida”.
Fuente: El Calbucano
Con la nueva Ley de Arriendo, conocida como “Devuélveme mi casa”, la notificación -que era compleja con la legislación antigua- hoy es mucho más sencilla, pues, basta con notificar al conserje de un edificio para que se considere hecha.
