La Gerente Legal de devuelvememicasa.com Carolina Moncada, analiza los efectos que ha tenido la Ley Devuélveme Mi Casa a poco más de un año de su entrada en vigor.
Juan Pablo Queraltó explica cómo resolvió el lío con sus arrendatarios morosos gracias a nuestra gestión
Hace dos años alquiló su departamento en Santiago Centro y desde la pandemia la arrendataria no le volvió a pagar.
El periodista Juan Pablo Queraltó hace un tiempo compró un departamento como inversión en el sector de calle Serrano de Santiago Centro. Como muchos lo hacen, su idea era que el arriendo cubriera la cuota mensual del dividendo de su propiedad. Él arrienda hace cinco años, pero en los últimos dos años comenzó a tener problemas con su última arrendataria.
‘Al principio la arrendataria me pagaba siempre, muy al día. Ocurrió la pandemia y ahí me pagó unos meses no más, le condoné seis para que ella no tuviera problemas, ya que había quedado sin trabajo. Siempre con el compromiso de que más adelante se ponga al día, pero después dejó de pagarme. Ella después volvió a trabajar y hoy me debe unos 3 o 4 millones de pesos’, señaló.
El arriendo lo gestionó a través de una corredora de propiedades. Sin embargo, detectó que la empresa incurrió en graves faltas: no le entregaron la copia del contrato ni tampoco recibió los comprobantes de pagos. Por lo que decidió dar de baja su servicio, asumiendo él la responsabilidad de gestionar su propiedad. ‘La corredora no pedía los documentos necesarios a la hora de arrendar’, indicó.
‘Cuando llegué a revisar las cuentas, noté que había excesivas sumas de gastos comunes impagos. En otros departamentos cuando no se pagan tres meses de gastos comunes se corta la luz. Acá eso no existía. Por ende, la deuda se seguía acumulando. También me di cuenta de que el arriendo no se pagaba hace muchos meses. La respuesta de los arrendatarios era que iban a pagar, pero luego salían con puras excusas. Cuando uno saca a la persona o si la persona se va, quien queda con la deuda general de los gastos comunes es el dueño del departamento’, manifestó.
-¿Qué hizo?
-Este tema le debe pasar a muchas personas que tienen que seguir cumpliendo su compromiso de pagar el hipotecario al banco. En este caso lo he tenido que asumir yo durante todo este tiempo. Me asesoré con el estudio jurídico Devuélveme mi Casa, que se han portado un 7 conmigo, ya que tienen abogados que saben cómo reaccionar frente a situaciones como estas. Para nadie es grato tener que sacar de su bolsillo para seguir pagando, pero tampoco uno puede echar a la persona de un momento a otro. También uno es criterioso en pensar que esa persona tiene una familia. En este caso decidí partir desde cero. Tuve que conversar con la arrendataria y volvimos a firmar un contrato.
-¿Y en qué quedó la deuda?
-La arrendataria está en proceso de ponerse al día y llegar a ciertos acuerdos para así paliar esta deuda y no llegar a otras acciones que terminan siendo incómodas tanto para el dueño del departamento como para el mismo arrendatario (hasta ahora todavía no lo hace). Es importante hacerse asesorar, justamente porque el tiempo pasa, las deudas crecen y algunas personas terminan aprovechándose de esa buena onda que el arrendador puede tener con el arrendatario.
-¿Y confía después de todo lo que pasó?
-La verdad es que soy una persona que cree en la gente. Si los arrendatarios se comprometieron que iban a empezar a cumplir, tengo la responsabilidad de creer. Espero que no me fallen.
Carolina Moncada, abogada de Devuelvememicasa.com nos aconseja
La abogada de Devuélveme mi Casa Carolina Moncada, quien asesoró al comunicador, contó que interpusieron una demanda por la Ley Devuélveme mi Casa hace un mes y medio y justo cuando estaban cumpliendo con lo ordenado por el tribunal, la arrendataria se acercó para regularizar la situación contractual. ‘El juicio lo tenemos en suspensión. Si la arrendataria no paga, se reactivará el juicio’.¿Por qué es importante contar con la copia del contrato? ‘Al momento de querer interponer una demanda es relevante porque acredita su existencia y lo acordado en el mismo. Si no lo tiene es importante tener comprobantes que acrediten el pago mensual del arriendo a través de transferencias bancarias donde figure el nombre del arrendatario. También puede acompañar con otros documentos que acrediten su existencia (mails, chats de WhatsApp), lo que quedará a criterio del juez si los antecedentes adjuntados en la demanda son suficientes para acreditar la existencia del contrato’.
La abogada de Devuélveme mi Casa Carolina Moncada, quien asesoró al comunicador, contó que interpusieron una demanda por la Ley Devuélveme mi Casa hace un mes y medio y justo cuando estaban cumpliendo con lo ordenado por el tribunal, la arrendataria se acercó para regularizar la situación contractual. ‘El juicio lo tenemos en suspensión. Si la arrendataria no paga, se reactivará el juicio’.¿Por qué es importante contar con la copia del contrato? ‘Al momento de querer interponer una demanda es relevante porque acredita su existencia y lo acordado en el mismo. Si no lo tiene es importante tener comprobantes que acrediten el pago mensual del arriendo a través de transferencias bancarias donde figure el nombre del arrendatario. También puede acompañar con otros documentos que acrediten su existencia (mails, chats de WhatsApp), lo que quedará a criterio del juez si los antecedentes adjuntados en la demanda son suficientes para acreditar la existencia del contrato’.
Fuente: LUN
Gonzalo Fuenzalida: «Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días»
Ocupante alega que no tiene trabajo ni a dónde ir. Arrendador puso demanda, pero carece de pruebas que vinculen la existencia de un alquiler.
En 2019, el constructor civil Fernando Hidalgo (34) adquirió un departamento como inversión en Quinta Normal. Ese mismo año le hizo un contrato de arriendo a una pareja. Más adelante se separarían, quedándose solo la mujer en el inmueble. Meses después, la arrendataria le pidió autorización para subalquilar una de las habitaciones, pues se le hacía difícil pagar. Por su buen comportamiento, Hidalgo accedió. En agosto de 2020 le informa que abandona la propiedad. Y es ahí cuando se genera el problema.
Cuando faltaban pocos días para la fecha de entrega, le comenta que su subinquilina todavía no encontraba un lugar para hospedarse. ‘Acepté que se quedara por un mes más mientras buscaba otro departamento. Me dijo que estaba con su hijo pequeño y no tenía amigos ni familia en Santiago’, relata el propietario.
La mujer le pagó solo el mes de septiembre. Al mes siguiente, abonó solo una parte y después de eso, nunca más pagó.
‘Se negó a entregar el departamento, ya que decía que no tenía dónde ir y que no tenía trabajo. Me debe como $4.500.000 por los 11 meses de arriendo. No le hice contrato en su momento porque mi idea nunca fue arrendarle. Pensé que sería ese mes y luego se iría. Confié en su palabra’, señala.
El constructor civil contrató los servicios del estudio jurídico Chao Arrendatarios, especialistas en estos temas.
‘Entregué información al tribunal de las transferencias que me hizo y de las conversaciones vía WhatsApp. Pero el juez dijo que las pruebas no eran suficientes como para comprobar un vínculo entre arrendador y arrendatario’, describe el afectado.
Como muchos inversionistas, su idea era que el dividendo del hipotecario fuera pagado con el arriendo de la propiedad. Pero hoy ese dinero sale de su bolsillo.
‘El artículo 20 de la nueva ley de arriendo (conocida como Devuélveme mi casa) establece que cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. Por eso es importante que haya un contrato por escrito’, explica José Manuel Sandoval, fundador del estudio jurídico que tomó el caso.
Iniciaron con un procedimiento monitorio, que es un juicio exprés, que permite recuperar la casa en pocos días. En ese caso se desechó la demanda, ya que los comprobantes de transferencia eran por distintos montos. No pudo acreditar tres meses de pago, ya que solo abonó dos y el segundo en varias cuotas. Ahora iniciaron un juicio declarativo, que es el proceso sumario tradicional, donde citan a una audiencia con testigos y el procedimiento suele ser un poco más largo.
‘En este proceso participan testigos que no pueden ser familiares ni cercanos (amigos). Vecinos podrían declarar’, especifica.
Los comprobantes
Gonzalo Fuenzalida, abogado de Devuélveme mi casa, firma jurídica especializada en la temática, dice que el contrato de arriendo no es solemne, ya que la misma ley dice que puede hacerse de palabra.
‘La norma establece las formas de demostrar que había una relación. Un pago puede evidenciar un vínculo. Lo aconsejable es que sea siempre por escrito. Cuando se generan los problemas de no pago siempre va a ser más fuerte presentar un contrato escrito. Eso va a proteger al dueño cuando necesite desalojar al ocupante’, indica.
‘El arriendo por escrito garantiza que hay un plazo para pagar la renta, establece obligaciones con gastos comunes y fija los límites de los arreglos que se pueden hacer,
comproban como también advierte que estos tienen que contar con la autorización del dueño. Hay una serie de normas que cuando están establecidas por escrito pueden evitar problemas entre el arrendador y arrendatario’, expone.
Concuerda Víctor Briceño, jurista de Arcó Abogados: ‘Muchas personas cometen el error de arrendar su propiedad sin contrato a familiares, amigos o conocidos. El problema que se origina es que en un juicio es difícil acreditar la existencia de un arriendo (en caso de que haya problemas). Por eso es importante tener el respaldo de pagos mensuales de rentas, conversaciones de chat o correos electrónicos que permitan demostrar el vínculo’.
-¿Y si el arrendatario pagó en efectivo?
-En ese caso es casi imposible demostrar la existencia del arriendo, advierte Fuenzalida.
Por último, el abogado destaca que la ley Devuélveme mi casa es un procedimiento más rápido para resolver estos casos.
‘Arrendadores con o sin contrato pueden solicitar que las personas paguen en un plazo de diez días. Si no lo hacen, el deudor tendrá un plazo de 30 o 40 días para ser desalojado por la fuerza pública’, resume.
Fuente: LUN
RE/MAX Chile se une a firma de asesoría legal “Devuélveme mi casa” para gestionar la recuperación de viviendas con arrendatarios morosos
- Clientes RE/MAX serán parte de Devuelvememicasa.com, y contarán con una garantía judicial, que proteja su propiedad del incumpliendo de arrendatarios.
A dos meses de la entrada en vigencia de la nueva ley denominada Devuélveme mi casa, que establece nuevas normas para el arriendo de propiedades, protegiendo de forma efectiva a los dueños de inmuebles ante arrendatarios morosos, se firmó una alianza estratégica entre RE/MAX Chile y el servicio legal Devuélveme mi casa.
El convenio entre ambas firmas contempla una membresía para los clientes de RE/MAX Chile en Devuelvememicasa.com, que permitirá proteger con anterioridad toda propiedad (casas, departamentos, locales, bodegas y predios urbanos) frente a cualquier irregularidad, a través de la incorporación de una cláusula a los contratos para proteger la propiedad frente a arrendatarios morosos que no cumplan con sus obligaciones.
De esta forma, una vez que se presenten atrasos en los pagos de arriendo, de servicios básicos o de gastos comunes, se activa la membresía y Devuelvememicasa.com inicia las gestiones y el servicio legal para la restitución de la propiedad, sin que haya contacto alguno entre las partes, ya que la compañía se hace cargo de todo.
RE/MAX Chile es la firma de gestión inmobiliaria que realiza más transacciones de corretaje de propiedades en el país. Una de las necesidades detectadas es la gestión de contratos de arriendos y la relación permanente entre arrendatarios y arrendadores que muchas veces se complejiza, al no tener los acuerdos establecidos al momento de alquilar, lo que podía convertirse en un problema.
“Antes esto era un tremendo dolor de cabeza por los problemas que causan los arrendatarios morosos, en el pago de dividendos o en la disposición de esa renta para gastos de los propietarios. Esta nueva ley viene a ordenar algo que estaba totalmente distorsionado, el no pago y el usufructo de las propiedades”, explicó Yuval Ben Haym, director regional de RE/MAX Chile.
Desde este segundo semestre, RE/MAX Chile y Servicios Legales Devuélveme Mi Casa trabajarán en conjunto, para que los agentes inmobiliarios puedan brindar un servicio integral a los propietarios que se vean en dificultades.
Para Carolina Moncada, gerenta legal de Devuelvememicasa.com, “la nueva ley reivindica los derechos de los propietarios y permite simplificar el procedimiento legal que antes podía durar años sin resultados efectivos, con el desgaste emocional y económico de los afectados. Y más aún, esta alianza con RE/MAX Chile permite que las personas se sientan seguras desde el minuto que firman el contrato de arriendo, ya que de presentarse algún incumplimiento por parte del arrendatario, Devuelvememicasa.com se hace cargo de todos los trámites legales hasta recuperar la propiedad en un tiempo exprés, según lo establece la nueva ley”.
En ese sentido, el agente inmobiliario de RE/MAX Chile ahora no solo ofrecerá su servicio en la gestión de la propiedad, buscando interesados en arrendar, viendo la documentación y la redacción del contrato, sino que además contará con una nueva herramienta de protección frente a los abusos de arrendatarios que no cumplan con sus obligaciones, a través de este servicio de Devuelvememicasa.com, quienes velarán para que el arrendatario moroso de la vivienda pague la deuda lo antes posible o deje la propiedad.
Ambas empresas trabajarán en conjunto para que propietarios individuales puedan resolver su problema, de forma rápida, oportuna, sin necesidad de cartas de cobranza, ni más audiencias de testigos ni de pruebas. Ahora, según lo que establece la nueva ley, el juez ordenará al arrendatario pagar las deudas, de lo contrario, será desalojado. “Será una tranquilidad para los propietarios que quieren poner en arriendo su vivienda”, añadió Ben Haym.
Aumentan demandas por Ley Devuélveme mi casa por deudas en gastos comunes y servicios básicos
El alza de los gastos comunes y las deudas en servicios básicos han impactado en el número de demandas, ambas causales de la nueva ley para pedir la restitución de la propiedad de arrendatarios incumplidores.
Según los analistas de Devuelvememicasa.com el no pago de los gastos comunes y de servicios básicos como luz, agua o gas son causales que contempla la nueva de ley de arriendo denominada Devuélveme mi casa para exigir la restitución de la propiedad. Por esta razón, el alza en la morosidad en estas cuentas impacta directamente en el aumento de demandas para recuperar la propiedad.
Para el ex diputado Gonzalo Fuenzalida, abogado y uno de los autores de esta ley, el incluir estas causales reivindica los derechos de los propietarios, vulnerados día a día por arrendatarios abusivos. “Los beneficios de esta nueva ley es precisamente que no solo aplica en casos de no pago de arriendo, sino que también se agregan las deudas de gastos comunes o servicios básicos, así como también las denominadas casas ocupas. Y eso es gran paso para los propietarios que se veían angustiados porque muchas veces se encontraban con estas deudas sin tener opción de resolver el conflicto y con casas tomadas sin apoyo alguno para recuperarlas”.
Para el abogado, el alza de las demandas responde al aumento del costo de la vida. “El costo de la vida ha generado dificultades económicas, que han hecho que las personas privilegien gastos por sobre otros, incluso, muchas veces incurriendo en deudas o morosidad en sus pagos. Por eso las deudas de gastos comunes y de servicios básicos como el agua han hecho que la gente quiera recuperar sus propiedades y no seguir acumulando deudas que en muchos casos llegan a cifras millonarias”.
Fuenzalida explica que en la práctica las personas reciben sus pagos mensuales del arriendo, pero cuando el arrendador deja la propiedad se dan cuenta que hay deudas impagables en gastos comunes o en cuentas de servicios básicos. Por eso, es importante y recomienda que siempre se esté constatando del pago de estos gastos. “Cuando incluimos estas dos causales en la ley fue precisamente pensando en que hay una deuda soterrada, que muchas veces dejaba en peor situación al propietario y por eso se consideró en la ley Devuélveme mi casa”.
Finalmente, el abogado señaló que es importante que “las personas hagan valer su derecho al alero de la ley Devuélveme mi casa y que soliciten la restitución de su propiedad, incluso si hay deudas de solo un mes. La idea es que esta ley los favorezca, sobre todo pensando que muchas veces la propiedad, que puede ser casa, departamento, local comercial o bodega, representa la inversión de toda una vida».
Fuente: El Calbucano